投资学上有两个直接关乎投资者收益的重要概念：一个是现金流，另一个资本利得。一项资产通过一段时间的管理，资产本身的价值就可能获得增值。在这个过程中，资产管理经营期间所获得的现金总和是现金流，而资产增值部分就是资本利得。
举一个简单的例子。假如你花100万元购买一套商品房，交房后即以每年4万元租金的价格对外出租。三年后，这套房子涨至180万元，你决定以这个价格将它卖出。那么，这三年的12万元租金是现金流，买卖房屋所赚得的80万差价即是资本利得。
经济增长时，与现金流相比，投资于资本利得能让投资者在短期内获得巨额收益。因此，大多数人在投资时，都倾向于关注的投资项目“资本利得”。
1973年，《富爸爸穷爸爸》的作者罗伯特·清崎花费3万美元在怀基基海滩购买了一套公寓，两年后就以4.8万美元的价格转手卖出。
尝到甜头之后，他又以1.8万美元一套的价格在毛伊岛买了三套公寓，一年后又以每套4.8万美元的价格全部卖出。
这样，他在短短的一年内就净赚了9万美元——这几乎是他做海军陆战队飞行员时收入的6倍。如果高的收益，让他以为自己就是天生的投资家。
罗伯特·清崎用少量的钱赚到了大量的钱，就是出色的投资者。根据“黑猫白猫，能抓住老鼠的就是好猫”的规则，这并没有错。然而，罗伯特·清崎的“富爸爸”却告诉他，这种做法是错误的，他应该为现金流投资，因为“投资资本利得就像在赌博”，赌赢了今天，却未必赢得了明天。
的确，谁也不能准确预测明天会发生什么。今天发生过的事情，明天可能不再发生；今天没有发生的事情，明天却有可能发生。如果市场没有上涨，信奉资本利得的投资者，很可能会让人陷入不利局面。
从2007年到2009年的两年间，美国股市中股票的市场价值下跌了50%。这是一个用资本利得进行衡量的价值。这就意味着，为了获得股票买卖差价的投资者多处于损失状态。
根据彭博新闻社（Bloomberg News）的数据显示，从2007年1月开始，美国20个大城市的标准普尔住房价格指数每年都在下跌。例如，圣地亚哥、迈阿密、拉斯维加斯的房价降幅高达33%；凤凰城房价的降幅则高达50%。这是一个衡量资本利得投资效果（某个特点时候的资产价格对比另一个特定时间的资产价格）的例子。这也意味着，不是为了自住或出租，只是为了炒作房产才购买房屋的人投资失败了。
如果这些投资者投资的不是资本利得，而是现金流，情况会如何呢？
罗伯特·清崎开办了一家房地产投资公司。这家公司在凤凰城拥有很多房产。虽然凤凰城的房价从最高点下跌了50%，但这家房地产公司的运营不但没有受到威胁，甚至还在这场金融危机中赚了不少钱。这一切都因为这家公司并没有像其他公司一样靠销售房产为生，而是靠出租公寓挣钱。这就意味着，这家公司投资的不是资本利得，而是现金流。除非没人租住他们的房子，否则他们不会赔钱。
可见，在金融危机时期，投资资本利得会一败涂地，投资现金流却能让我们轻松度过危机。
为什么要投资资本利得会失败，而投资现金流会成功呢？
事实上，投资失败的根源并不在于投资的是资本利得，而在于投资的是没有根基的资本利得。资本利得的基础是现金流。如果一项资产不产生现金流也能升值，那么其价格上涨即意味着价格泡沫。当泡沫被挤破的时候，投资者的利益就会受到损失。因为在这场投资中，投资者所追求的并不是资产的价值，而是它的价格能被炒得多高，低买高卖是投资的手段，价格差才是投资的目的。
不过，普通的投资者很难在这场游戏中获胜。因为他们并不知道泡沫能涨得多大，不知道警戒线在哪里，一不小心跨入禁地，就会成为炒作机构的牺牲品。
因此，投资现金流是投资资本利得的基础。成熟的投资市场应该是这样一种表现：投资者更关注投资对象的红利收入，人们计算投资回报率就像计算实业投资项目的收益一样，所考察的是投资项目的内在价值和现金回报，而不是项目的转让价值和炒作价值。例如美国的股票市场。
在美国股票市场上，上市公司利润的90%都被以红利的方式分配给股票持有者。这样，即使在熊市，股票持有者的利益也可以获得保障，他们可以通过上市公司的红利取得高于银行利率的收益。这一点，正是美国投资者可以长期持有一种股票的基础。
当然，中国的国情与美国不一样。在中国的股市中，一些上市公司只把利润的30%作为红利分配给投资人。这样一来，长期持有股票的投资者就会感觉到投资现金流的回报太低，而改为投资资本利得，购买那些被炒作起来的股票。
不管怎么说，聪明的投资者应该投资于现金流而不是资本利得，应该参与投资项目的盈利而不是沉迷于低买高卖的投机游戏中。
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