第六节 洼地效应——资金爱往低处流

如同“水往低处流”一样，资金也会向交易成本低的地方集中。这种现象在经济学上，被称为“洼地效应”。

要理解洼地效应，就需要先了解“洼地”是怎么形成的。

以房产为例。

在2009年的中国房地产市场，由于货币放量，全国主要城市房价迅速飙升。这时，出现了一种奇怪的现象——“商住倒挂”，即民用住宅的价格上涨幅度超过了商用房产，甚至在一些有代表性的中心商务区还出现了民用住宅价格高于同等商用房产的价格。比如，在北京的CBD地区，住宅均价高达每平方米4.2万元，而商用房产的均价仅为每平方米3.5万元，成为房产投资的“洼地”。

为什么会出现这种情况呢？这要从房产的价值体系说起。

在金融学上，民用住宅和商用房产的价格背后有两个价值体系：交易价值和经营价值。所谓交易价值，是指房产的买卖价格，主要由人口数量与货币的流动性来决定。而经营价值，则是房产本身的使用价值，其评价基础是预期的租金回报率。

在城市房产的投资属性较强的年代，民用住宅体现更多的是交易价值，投资者看中的是它的未来升值潜力而不是当前的使用价值，从而导致其买卖价格远远偏离租金回报率。这种现象并非意味着住宅的租金偏低，相反，则是住宅买卖价格偏高的体现。

住宅用房之所以会升值，其一因为住宅房产受到了经济政策的眷顾，比如，首付只要二至三成，房贷利率可享受七折优惠，并且各种税收也很少波及。相对的，购买商用则享受不到这么多的“优惠条件”。再者，虽然民用住宅是以交易价值为主，但是很多中小企业还是热衷于租赁民用住宅作为办公地点。这不光是因为住宅房租金远低于低于商业房，还因为在住宅房办公可以为企业节省一大笔水费、电费、网费等费用。有了这一保障，购买住宅房的投资者即使在短期内卖不出房子，还可以依靠出租来获得收入。

综合这两个因素，对房产投资者来说，民用住宅似乎是最好的选择。

然而，这却是一种不合理的现象。古往今来，城市的商业开发必然是阶段性的：有城才有市，有市才有商，有商才有企，有企可致富。抛开军事、政治、历史、宗教文化等原因来看城市的发展，现代城市建设的一般规律是：以宅带商、以商养地、以地造城、以城致富、以富求奢。如果一个地区的商用房产长久低迷，必然会影响到该地区商业的发展，进而阻碍其经济发展。经济落后，民用住宅的价值就会削减。毕竟，在这个争相炫富的年代，有多少人愿意花高价钱生活在贴有“贫穷”标志的地区呢？

因此，商用房产便宜、民用住宅昂贵的现象并不会长久，迟早会像泡沫一样被挤破。这在2011年得到了证实。

自2011年以来，北京的写字楼、商铺物业市场出现了持续回暖的迹象，租价和售价均有所增长。而一些地产大鳄似乎也已闻风而动。据媒体报道，绿地、万科、保利等品牌房地产商正在逆市抄底商业地产，抄底涉及资本高达千亿元以上。

这种商用房产价格回暖的现象，即是“洼地效应”的体现。

可见，从投资学上来看，“洼地效应”的基本原理是本是“洼地”的投资项目通过与“高峰”对比时的比较优势，来吸引诸多投资者的目光及资金。

根据这一原理，投资者如果先行一步发现价值洼地，就可以通过洼地效应轻松地获得巨大的收益。不过，这种收益可能不会长久，因为洼地迟早会被填平，而当它被填平的时候，它就不再是洼地了。

因此，投资者应该懂得资金的运行规则，这样才能够通过搭洼地效应的“顺风车”获得短期投资的巨大收益；但也要明白内在价值投资才是真正的盈利法则，要进行投资只可选择内在价值可持续增长的项目。这一点，巴菲特的投资故事可以给我们启示：

从1995年起，美国股市开始疯涨。截止到1999年底，美国股市涨了2.5倍。这五年间，大多数的股民都看好高科技、网络的股票。当时，股票市场上只要和网络沾边的股票，不出多久就会鸡犬升天。而在商业环境中，一家公司的名字只要带有“网络”两个字，即使不盈利，也可以立即上市圈到几十亿美元。

不过，巴菲特却是一只网络股都没有购买，只是握着华盛顿邮报、吉列刀片、可口可乐等传统行业的股票不松手。而且，巴菲特虽然和比尔·盖茨是好朋友，却连一股微软股票也没有购买。这一反常的行为很快就招致媒体和所谓的“专家”的指责，认为他做了一个错误的决策。尤其是在看到某年大盘涨了21%、巴菲特只赚了0.5%的时候，媒体和“专家”的点评更是犀利。

面对众人的质疑，巴菲特解释说：“我不买网络科技股的理由，因为我看不懂网络科技股，无法确定它们的长期发展前景。”

听到这样的理由，人们纷纷嘲笑巴菲特的愚蠢。然而，当嘲笑声还没有消散的时候，美国股市网络股的泡沫在2000年开始破裂了，大盘三年内跌去一半，人们的嘲笑声马上变成哭喊声。而巴菲特不但没有亏损反而盈利10%。

就这样，在一场大起大落的股市较量中，巴菲特通过长久持有传统行业股票，以60%的优势战胜了那些追逐热门的网络科技股的投机者。

市场上的资金像水流一样，很容易在价值被低估的地方集中，但聚集到一定程度的时候，就会把原来的价值洼地变成价值泡沫，转身去寻找新的价值洼地。因此，投资市场上没有永远的洼地，也不会有永远的盈利。